많은 분들이 인생에서 가장 큰 재무 결정을 내려야 할 때 마주하는 질문이 있습니다. 바로 “지금 집을 사는 게 좋을까, 아니면 전세로 살면서 투자하는 게 나을까?”라는 물음입니다. 특히 비슷한 조건에서 출발하는 경우라면 장기적으로 어떤 선택이 더 유리할지 분석해 보는 것이 매우 중요합니다.
이번 글에서는 동일한 자산과 소득을 가진 두 사람 A와 B를 가정해, 각각 집을 구매하거나 전세로 살면서 투자했을 때 30년 뒤 자산이 어떻게 달라지는지 비교해 보겠습니다.
비교 조건 설정
- 초기 자산: 2억원
- 연소득: 5,000만원 (매년 3% 상승)
- 집값 상승률: 연 7%
- 전세가율: 50%
- 투자 수익률: 집 구매자는 3%, 전세 거주자는 6%
- 대출 이자율: 고정금리 연 4%
- 대출 한도: 연소득 대비 40% 원리금상환 비율 기준 (DSR 40%)
- 세금 및 기타 비용: 계산에서 제외
- 투자 시점: 동일한 기간 동안 유지
이 가정 하에서 A는 5억5,000만원짜리 집을 매수하며 3억5,000만원의 대출을 받습니다. B는 같은 집에 전세로 입주하며 보증금 2억7,500만원(집값의 50%)을 전액 대출받습니다. 두 사람 모두 30년 동안 동일한 집에 거주한다고 가정합니다.
A: 집을 구매한 경우의 자산 구성
1. 대출 상환 부담
- 초기에는 연소득의 절반 이상이 대출 원리금 상환에 쓰입니다.
- 따라서 투자 가능한 여유 자금이 적어지며, 보수적인 투자로 연 3% 수익을 기대합니다.
2. 집값 상승 효과
- 집값이 연 7%씩 상승한다면, 30년 뒤 약 41억원이 됩니다.
- 이는 복리로 계산한 결과로, 대출받아 더 큰 자산에 투자한 효과를 누린 결과입니다.
3. 투자 수익
- 남는 자금으로 30년 동안 연 3%의 수익률을 유지하면 약 8억원을 모을 수 있습니다.
- 총 자산: 41억원(부동산) + 8억원(금융 투자) = 49억원
B: 전세로 살면서 투자한 경우의 자산 구성
1. 낮은 고정 비용
- 전세 이자는 집 대출보다 부담이 적어, 소득의 대부분을 투자에 활용할 수 있습니다.
- 투자 성향이 적극적이며, 연 6% 수익률을 기대합니다.
2. 투자 수익의 복리 효과
- 2억원의 자산과 매년 증가하는 소득 중 많은 부분을 투자에 활용합니다.
- 연 6% 수익률을 30년 유지하면 약 35억원을 모을 수 있습니다.
3. 부동산 자산 없음
- 전세로 살았기 때문에 부동산 자산은 없습니다.
- 총 자산: 35억원
두 선택의 핵심 차이
| 항목 | 집을 구매한 A | 전세로 투자한 B |
|---|---|---|
| 총 자산 | 49억원 | 35억원 |
| 부동산 자산 | 41억원 | 0원 |
| 금융 투자 자산 | 8억원 | 35억원 |
| 대출 부담 | 큼 | 작음 |
| 유동성 | 낮음 | 높음 |
| 투자 수익률 요구 | 낮음(3%) | 높음(6%) |
A는 ‘지렛대 효과(레버리지)’를 통해 자산을 키우는 방식이고, B는 ‘높은 수익률과 복리’를 활용하는 전략입니다.
투자 수익률로 부동산을 이길 수 있을까?
30년간 부동산이 연 7%의 복리로 상승한다고 가정하면, 금융 투자로 같은 자산을 만들기 위해선 연 13% 이상의 수익률이 필요합니다. 이는 매우 도전적인 목표입니다. 따라서 실현 가능성과 변동성을 고려하면, 집 구매는 비교적 보수적이지만 안정적인 자산 형성 수단이 될 수 있습니다.
주택 구매의 리스크
주택 가격 변동성
- 최근 10년간 서울 아파트가 연평균 7% 상승한 것은 사실이지만, 이는 특정 시기에 국한된 현상일 수 있습니다.
- 부동산은 경기, 정책, 금리 등에 영향을 많이 받습니다.
대출 리스크
- 대출은 금리가 오르거나 소득이 줄면 부담이 커집니다.
- 특히 변동금리 대출일 경우 추후 상환 능력이 떨어질 수 있습니다.
유동성 문제
- 부동산은 쉽게 현금화하기 어렵고, 매도 시 수수료와 세금이 발생합니다.
- 반면, 금융 자산은 빠르게 현금화가 가능합니다.
전세+투자의 리스크
높은 투자 수익률 요구
- 전세는 고정 지출이 적지만, 그만큼 높은 수익률을 꾸준히 달성해야 합니다.
- 시장이 침체되거나 투자 판단이 어긋날 경우 자산 성장에 실패할 수 있습니다.
전세금 상승 가능성
- 장기적으로 전세금 역시 매매가를 따라 상승할 수 있어, 투자에 들어갈 수 있는 여유 자금이 줄어들 수 있습니다.
마무리
같은 자산과 소득으로 출발하더라도, 어떤 방식으로 자산을 운용하느냐에 따라 30년 후 자산 격차는 크게 벌어질 수 있습니다. 집을 구매한 A는 대출을 통한 자산 증식과 부동산 가치 상승의 복리 효과를 누리며 약 49억원의 자산을 형성합니다. 반면, 전세로 거주하며 투자에 집중한 B는 자산 유동성과 투자 효율성은 확보하지만 약 35억원의 자산을 형성하는 데 그칩니다.
결국 어떤 선택이 유리한지는 각자의 재무 상황, 투자 성향, 리스크 감수 성향에 따라 달라질 수 있습니다. 부동산 시장과 금융 시장 모두 예측이 어렵고 리스크가 존재하기 때문에, 객관적인 수치를 바탕으로 본인의 장기 전략을 세우는 것이 중요합니다.