재개발 요건 변화로 달라지는 점
정부가 도시 정비사업의 활성화를 위해 재개발과 재건축 요건을 완화했습니다. 이번 조치는 그동안 현실과 맞지 않았던 기준을 개선하여 정비사업의 속도를 높이고, 주민들의 주거환경 개선을 보다 수월하게 하려는 의도입니다. 특히 1980년대 이전에 형성된 구도심의 정비 가능성이 대폭 높아졌다는 점에서 많은 주목을 받고 있습니다.
이번 글에서는 재개발 및 재건축 요건이 어떻게 바뀌었는지, 무엇이 달라졌는지 구체적으로 살펴보겠습니다.
재개발 요건, 어떤 식으로 완화되었을까
기존 재개발 지정 기준의 한계
기존에는 재개발 정비구역으로 지정되기 위해 다음과 같은 조건을 충족해야 했습니다.
- 전체 건축물 중 60% 이상이 30년 이상 된 노후 건축물일 것
- 무허가 건축물은 노후도 산정에서 제외
이 기준의 문제는 노후 건축물 비율이 높아도 무허가 건물이 많으면 정비구역으로 지정되기 어렵다는 점입니다. 무허가 건축물은 오래되었음에도 노후도 산정 대상이 아니기 때문에, 실제로 노후한 지역임에도 재개발 추진이 어려운 구조였습니다.
달라진 기준: 무허가 건축물 포함
앞으로는 1989년 1월 24일 이전에 지어진 무허가 건축물도 노후도 산정 대상에 포함됩니다.
이 날짜가 기준이 된 이유는 다음과 같습니다.
- 1989년 1월 24일은 ‘공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 시행령’이 공포된 날
- 이 법령은 1980년대 급격한 도시화로 난립한 무허가 건축물의 정비와 보상을 위해 제정됨
- 이후 서울시 조례에서도 이 기준을 참고해 무허가 건축물 소유자에게 입주권 부여를 결정
이처럼 이미 보상의 기준이 되어온 무허가 건축물들을 이제는 재개발 대상 노후 건축물 비율 산정에도 포함하겠다는 것입니다.
달라진 적용 방식의 효과
이 변화는 특히 1980년대 이전에 형성된 구도심에 큰 영향을 미칩니다. 무허가 건축물이 다수 분포한 지역은 재개발이 어려웠으나, 앞으로는 지정 가능성이 높아집니다.
예를 들어 다음과 같은 지역이 주목됩니다.
- 서울 영등포구, 구로구, 관악구 등
이들 지역은 오래된 주택가와 무허가 건축물이 다수 분포한 곳으로, 재개발 수요가 크지만 기준 미달로 지정이 어려웠던 지역입니다.
재건축 요건도 바뀝니다
기존 재건축 기준: ‘안전 중심’
재건축 여부는 그동안 ‘안전진단’ 평가를 통해 결정되었습니다. 평가 기준은 아래와 같았습니다.
- A~E 등급으로 구분
- D등급 이하여야 재건축 추진 가능
- 평가 항목: 구조 안전성, 주거환경, 설비 노후도, 비용분석
- 가중치: 구조안전(3), 주거환경(3), 설비노후(3), 비용(1)
문제는 구조안전성에 과도한 비중을 둘 경우, 주민의 생활 불편이나 주거환경 악화에도 불구하고 재건축이 어려운 경우가 많았다는 점입니다.
새롭게 바뀐 평가 체계
앞으로는 평가 체계가 다음과 같이 변경됩니다.
- 평가명: ‘안전진단’ → ‘재건축진단’으로 변경
- 가중치 변경: 구조안전(3), 주거환경(4), 설비노후(3)
이제는 구조적 위험뿐 아니라 주거환경의 질과 주민 불편도 중요한 요소로 인정됩니다.
또한 기존 항목 외에 7개 항목이 추가되며, 기존 평가 항목도 통합 정리됩니다.
추가 및 통합된 평가 항목
추가되는 항목:
- 주민 공동시설
- 지하주차장
- 녹지환경
- 승강기
- 환기설비
- 대피공간
- 단지 안전시설
통합되는 항목:
- 일조환경, 실내공간, 도시미관 → 세대 내부환경, 공용부분 환경
이 변화는 단순히 건물이 무너지지 않는다고 재건축을 막지 않고, 거주 환경의 쾌적함과 실질적인 생활 불편을 보다 적극적으로 반영하겠다는 의미입니다.
어떤 점이 평가에 반영될 수 있을까
이번 제도 개편으로 인해 다음과 같은 요소들도 재건축 판단 기준에 포함됩니다.
- 지하주차장이 없어 지상 통행이 불편한 경우
- 공동시설이나 조경이 부족해 쾌적하지 않은 주거환경
- 승강기 공간이 비좁아 증설이 어려운 경우
- 대피 공간이나 환기설비가 부족한 주택
즉, 단순히 오래된 건축물이라는 이유만이 아니라 생활의 불편함과 안전 외 요소까지 종합적으로 평가받게 되는 것입니다.
정비사업에 어떤 영향을 미칠까
이번 완화 조치는 정부의 주택공급 확대 및 노후 도심 재정비 촉진이라는 정책 방향과 맞물려 있습니다.
그 효과는 다음과 같이 예상됩니다.
- 정비구역 지정이 쉬워져 재개발 사업의 진행 속도 가속
- 주민 생활환경 개선의 체감 효과 증가
- 부동산 시장 내 재개발·재건축 기대 심리 상승
- 구도심 지역의 정비 활성화 및 도시 균형 발전에 기여
다만, 정비사업이 실제 착공까지 이어지려면 조합 설립, 사업시행 인가, 관리처분계획 등 복잡한 절차가 동반되므로 단기간에 효과가 나타나기는 어렵습니다. 그러나 장기적으로는 공급 확대와 주거환경 개선이라는 두 마리 토끼를 잡는 데 긍정적인 변화임은 분명합니다.
마무리
이번 재개발 및 재건축 요건의 완화는 정비사업의 현실 반영, 주민 생활 불편 해소, 노후 주거지의 재정비 활성화라는 측면에서 의미 있는 변화입니다.
특히 1980년대 이전에 형성된 구도심 지역과, 구조적 안정성은 갖췄지만 거주 만족도가 낮은 노후 단지들은 이번 개정의 직접적인 수혜를 볼 수 있을 것으로 예상됩니다.
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