주택을 취득하거나 보유, 양도하는 과정에서 발생하는 세금은 주택 명의에 따라 금액과 조건에 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 세금 정책은 각 세목의 과세 기준과 공제 범위에 따라 달라지기 때문에, 단독명의와 부부 공동명의 중 어떤 방식이 더 유리한지를 이해하는 것은 매우 중요합니다.
이번 글에서는 취득세, 재산세 및 종합부동산세, 양도소득세, 상속세 등 주요 세금 항목별로 명의 방식에 따른 차이를 살펴보겠습니다.
취득세는 명의와 관계없이 동일합니다
주택을 취득할 때 내는 취득세는 주택의 취득가액에 정해진 세율을 곱하여 계산됩니다.
보통 일반 주택은 취득가액의 1~3%, 다주택자는 최대 12%까지 세율이 높아질 수 있는데요. 이때는 명의가 몇 명이냐에 따라 달라지는 것이 아니라, 전체 취득 금액 기준으로 산정되므로 단독명의와 차이는 없습니다.
즉, 같은 가격의 주택을 구매했다면 누가 몇 명으로 나누어 샀든 취득세 금액은 동일합니다.
보유세 중 재산세는 같지만, 종합부동산세는 차이가 있습니다
주택을 보유하고 있는 동안 내야 하는 보유세에는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)가 있습니다.
이 중 재산세는 지방세로, 주택의 시가표준액에 60%의 과세표준을 적용한 뒤 일정한 세율을 곱해 산정합니다.
따라서 명의 방식에 상관없이 금액은 동일합니다.
하지만 종부세는 다릅니다.
종합부동산세는 공동명의가 유리할 수 있습니다
종부세는 주택 공시가격의 총합에서 일정한 기본공제 금액을 뺀 뒤 과세표준을 정하고, 누진세율로 계산합니다.
이 기본공제 금액은 다음과 같습니다.
- 1가구 1주택 단독명의: 공시가격 12억 원까지 비과세
- 공동명의(부부): 각자 9억 원씩, 총 18억 원까지 비과세
예를 들어, 공시가격 18억 원인 1주택을 부부가 공동으로 소유할 경우 각자에게 9억 원씩 나눠 과세되므로 종부세가 부과되지 않습니다.
하지만 단독명의라면 12억 원까지만 공제되기 때문에 6억 원에 대해 종부세가 부과됩니다.
다만, 보유 주택 수가 많거나 1가구 1주택 여부에 따라 세율이 달라지고, 고령자나 장기보유자 공제 등 추가 조건도 반영되기 때문에 정확한 판단을 위해서는 세무 상담이 필요할 수 있습니다.
양도소득세는 공동명의가 절세에 유리한 구조입니다
주택을 팔 때는 양도차익에 대해 양도소득세(양도세)를 납부해야 합니다.
양도세는 누진세 구조를 가지며, 양도 차익이 클수록 세율이 높아지는 구조입니다.
예를 들어,
- 단독명의로 5억 원의 양도차익이 발생하면 42% 세율 적용
- 공동명의(부부)로 나눠서 각자 2.5억 원씩 양도차익이 발생한 것으로 간주되면, 각자 38% 세율 적용
게다가 양도세 기본공제는 1인당 250만 원이기 때문에, 공동명의의 경우 총 500만 원까지 공제를 받을 수 있습니다.
결과적으로 동일한 매도 차익을 얻더라도 공동명의일 경우 세금 부담이 줄어들 수 있습니다.
상속 시 공동명의는 과세 기준이 낮아져 유리할 수 있습니다
상속세 역시 주택 명의 방식에 따라 과세 기준에 차이가 생깁니다.
만약 부부 중 한 명이 사망하고 남은 배우자가 주택을 상속받는 경우를 살펴보면,
- 단독명의 주택을 상속받는 경우: 전체 주택 가격이 상속재산으로 간주
- 공동명의 주택인 경우: 절반만 상속분으로 간주
예를 들어, 시가 10억 원의 주택이라면 단독명의는 10억 원 전체가 상속재산으로 계산되지만, 공동으로 5억 원만 상속재산으로 판단되어 과세 기준이 절반으로 줄어들게 됩니다.
게다가 배우자 상속공제, 일괄공제 등 각종 공제를 적용하면 실질 세금은 더 낮아질 수 있습니다.
공동명의의 장점과 주의할 점
장점
- 종부세 기본공제 금액이 늘어나 종부세 절세 가능
- 양도소득세를 소득분산 효과로 낮출 수 있음
- 상속 시 과세 재산이 줄어 상속세 절감 가능
주의할 점
- 향후 주택을 양도할 때 부부 양쪽의 동의가 필요
- 혼인관계 해소 시 소유권 분쟁 가능성
- 공동명의일 경우 부부 중 한 명이 다주택자일 경우 세금이 복잡해질 수 있음
마무리
주택을 보유하거나 거래할 때는 단독명의와 부부 공동명의 중 어떤 방식이 유리한지를 세금 항목별로 구체적으로 따져보는 것이 중요합니다.
취득세나 재산세에서는 큰 차이가 없지만, 종합부동산세, 양도소득세, 상속세에서는 공동명의가 유리한 경우가 많습니다.
다만, 단순히 세금만 보고 명의를 결정하기보다, 부부 간의 소유권 관계, 미래의 재산계획, 주택 수, 보유기간 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
필요하다면 세무사 등 전문가의 도움을 받아 개별 상황에 맞는 명의 선택을 하는 것이 바람직합니다.
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