집을 사고 보유하고 나중에 팔기까지, 주택과 관련된 거래에는 반드시 세금이 따릅니다. 단순히 몇 % 세율만 적용되는 것이 아니라, 보유 주택 수, 부동산의 위치, 실거래가, 공시가격, 보유 기간 등 다양한 요소에 따라 복잡하게 계산됩니다.
특히 부동산은 고가의 자산이기 때문에 세율이 1%만 되어도 실제 금액은 수백만 원, 수천만 원에 달할 수 있습니다. 따라서 세금 구조를 미리 이해하고 준비하는 것이 매우 중요합니다. 세금 부담을 줄이기 위한 전략도 세금 항목별로 다르게 적용될 수 있으므로, 정확한 정보를 토대로 계획을 세워야 합니다.
이 글에서는 부동산과 관련된 세금 중 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세를 기준으로 집을 살 때부터 보유할 때, 그리고 양도할 때까지 어떤 세금이 부과되는지, 얼마를 내야 하는지 구체적으로 설명합니다.
집을 취득할 때 내야 하는 세금
부동산을 매매, 증여, 상속 등의 방법으로 취득할 경우 취득세를 중심으로 여러 세금이 부과됩니다. 취득세 외에도 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 부과되며, 면적이나 가격에 따라 면제 또는 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
취득세율 기준
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 1주택 | 1~3% (가격 기준, 지역 무관) |
| 2주택 | 조정대상지역 8%, 비조정지역 1~3% |
| 3주택 | 조정대상지역 12%, 비조정지역 8% |
| 4주택 이상 | 12% (전국 공통) |
- 조정대상지역에 해당하는 지역은 세율이 대폭 상승합니다.
- 비조정지역에서는 주택 수가 늘어나더라도 일반 세율이 적용됩니다.
취득 부대세금
- 지방교육세: 취득세의 10%
- 농어촌특별세: 취득세의 0.2%, 단 전용면적 85㎡ 이하 주택은 면제
생애 최초 주택 구입 감면 혜택
생애 최초로 주택을 구입하는 경우 일정 기준을 충족하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
- 실거래가 12억 원 이하: 최대 200만 원 취득세 감면
- 전용면적 60㎡ 이하 & 6억 원 이하(아파트 제외): 최대 300만 원 감면
집을 보유할 때 내야 하는 세금
주택을 소유하고 있는 경우 매년 부과되는 보유세가 있습니다. 대표적으로는 재산세와 일정 금액 이상일 경우 발생하는 종합부동산세(종부세)가 있습니다.
재산세
재산세는 공시가격을 기준으로 계산되며, 누진세율 구조로 되어 있습니다.
| 공시가격 구간 | 세율 구조 |
|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.1% |
| 1억5,000만 원 이하 | 6만 원 + 초과분의 0.15% |
| 3억 원 이하 | 19만5,000원 + 초과분의 0.25% |
| 3억 원 초과 | 57만 원 + 초과분의 0.4% |
- 공시가격은 매년 국토교통부에서 고시하며, 시가보다 낮은 경우가 많습니다.
- 재산세는 7월과 9월에 나누어 납부합니다.
종합부동산세
공시가격 합계가 12억 원을 초과하는 경우, 추가로 종합부동산세를 납부해야 합니다. 1주택자와 다주택자 간에 공제 한도 및 세율 차이가 있습니다.
| 과세표준 구간 | 1~2주택자 세율 | 3주택 이상 보유 시 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | – |
| 6억 원 이하 | 0.7% | – |
| 12억 원 이하 | 1.0% | – |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
- 공시가격에서 12억 원을 공제한 후 세율을 적용
- 3주택 이상 보유자 또는 법인 보유 시 중과세율 적용
- 납부 시기는 매년 12월
집을 양도할 때 내야 하는 세금
집을 팔아서 생긴 이익, 즉 양도차익에 대해 부과되는 세금이 바로 양도소득세입니다. 실거래가와 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제를 반영해 과세표준을 산정하며, 누진세율이 적용됩니다.
양도소득세 기본 세율
| 양도차익 구간 | 세율 |
|---|---|
| 1,200만 원 이하 | 6% |
| 5,000만 원 이하 | 15% |
| 8,800만 원 이하 | 24% |
| 1억5,000만 원 이하 | 35% |
| 3억 원 이하 | 38% |
| 5억 원 이하 | 40% |
| 10억 원 이하 | 42% |
| 10억 원 초과 | 45% |
- 보유 기간, 보유 주택 수, 지역 조건에 따라 중과세율이 적용될 수 있습니다.
- 필요경비에는 리모델링 비용, 취득세, 중개수수료 등이 포함됩니다.
1세대 1주택 비과세 요건
아래 조건을 모두 만족하는 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 1세대 1주택
- 보유기간 2년 이상
- 양도가액 12억 원 이하
※ 12억 원을 초과하는 경우, 초과분에 대해서만 과세
세금 납부 시 유의사항
1. 공시가격 확인 필수
- 세금 계산 기준이 되는 공시가격은 매년 변동되므로, 반드시 확인해야 합니다.
- 공시가격이 오르면 보유세와 종부세 부담이 크게 증가할 수 있습니다.
2. 조정대상지역 여부
- 해당 지역 내 주택 취득 또는 보유 시 세율 중과가 적용됩니다.
- 조정대상지역 여부는 국토교통부에서 고시하며, 자주 변경되므로 확인이 필요합니다.
3. 양도 시 필요경비 증빙
- 양도차익을 줄이기 위해 필요경비 증빙은 반드시 보관해야 합니다.
- 취득 당시 비용, 리모델링 영수증, 중개수수료 등은 세금 감면에 도움이 됩니다.
4. 절세 전략 수립
- 장기보유특별공제는 보유 기간과 거주 기간에 따라 최대 80%까지 세금을 줄일 수 있습니다.
- 증여나 분할 매각 등의 전략도 검토 가능하나, 세법상 불이익이 없는지 반드시 사전 검토해야 합니다.
세금은 무지보다 전략이 답이다
부동산은 단순한 자산이 아닌 복잡한 세금 구조를 지닌 투자 대상입니다. 집을 살 때, 보유할 때, 팔 때마다 각각 다른 세금이 부과되며, 금액도 수백만 원에서 수억 원까지 차이가 날 수 있습니다.
특히 다주택자의 경우 세율이 급격히 상승하기 때문에 세금 부담이 매우 커질 수 있습니다. 따라서 사전에 관련 세금을 정확히 이해하고, 본인의 상황에 맞춘 전략을 수립하는 것이 무엇보다 중요합니다.
국세청 홈택스, 정부24 등에서 제공하는 세금계산기를 적극 활용하고, 거래 전후에는 반드시 전문가의 상담을 받아 최적의 세무 계획을 수립해보시기 바랍니다.