우리나라 부동산 시장은 공급 부족과 대출 규제가 늘 함께 언급됩니다. 정부가 2030년까지 서울과 수도권에 총 135만 호, 매년 27만 호의 새 아파트를 공급하겠다는 계획을 내놓으면서 큰 관심을 모으고 있습니다. 최근 3년 평균 공급 실적의 1.7배에 달하는 물량이라 단순한 계획을 넘어서는 정책으로 평가됩니다.
이번 대책에는 단순한 공급 확대뿐 아니라 한국토지주택공사(LH)의 역할 변화, 정비사업 속도 개선, 금융 규제 강화까지 포함돼 있어 주택 시장 전반에 영향을 미칠 수밖에 없습니다.
이 글에서는 정부가 발표한 공급 대책의 핵심 내용과 함께 강화되는 주택 대출 규제를 살펴보겠습니다.
공급 기준의 변화, 착공 중심으로 전환
이번 대책에서 가장 눈에 띄는 변화는 공급 기준을 ‘준공’이 아닌 ‘착공’으로 잡았다는 점입니다.
그동안 공급 통계는 준공을 기준으로 했습니다. 하지만 실제로 준공까지 이어지지 못하는 경우가 많아 공급 계획과 체감의 간극이 발생했죠. 착공을 기준으로 삼으면 단순한 허가를 넘어 공사에 들어가야 하므로 실제 분양으로 이어질 가능성이 높습니다. 착공 후 3~6개월 내 분양이 진행되는 경우가 많아 주택 수요자가 체감할 수 있는 효과가 빠르게 나타날 것으로 보입니다.
LH, 직접 시행사로 참여
LH의 역할 변화도 주목할 부분입니다. 기존에는 택지를 조성한 뒤 민간 사업자에게 매각하는 방식이었지만, 앞으로는 LH가 직접 시행사로 나서 주택 공급 전 과정을 책임집니다.
토지 조성, 인허가, 분양, 입주까지 LH가 모두 담당하면서 공급 지연을 최소화하는 체계를 구축한다는 계획입니다. 이를 통해 2030년까지 수도권에 6만 호를 착공하는 목표를 제시했습니다. 민간의 부담을 줄이고 공공이 직접 시장 안정에 나서는 셈입니다.
정비사업 규제 완화와 속도 개선
재건축·재개발 등 정비사업도 속도를 높입니다. 내년부터 수도권에서만 23만 4천 호가 정비사업을 통해 공급될 예정입니다.
사업 단계별 절차를 단순화하고, 기간을 최대 3년 단축할 수 있도록 개편합니다. 규제지역 외 공공정비사업은 앞으로 3년간 한시적으로 법적 상한을 초과하는 용적률을 적용받습니다. 공공이 참여할 경우 최대 390%까지 허용돼, 민간 상한 300%와 비교하면 1.3배 수준입니다.
이로 인해 기존 역세권 중심 도심복합사업이 저층 주거지까지 확장될 수 있고, 도심 내 주택 공급 압박을 크게 덜어줄 것으로 기대됩니다.
신규 택지와 3기 신도시 계획
이미 발표된 서리풀지구와 과천지구는 2029년 착공을 목표로 차질 없이 추진됩니다. 추가로 3만 호 규모의 신규 택지 지정도 검토 중입니다.
또한 3기 신도시 등 주요 공공택지에서는 내년 5천 호, 2026년에는 2만 7천 호 규모의 공공주택 분양이 예정돼 있습니다. 중장기적으로 수도권 수요를 흡수할 수 있는 토대를 마련하는 과정이라고 볼 수 있습니다.
주택담보대출비율(LTV) 강화
공급 확대와 함께 수요 억제를 위한 금융 규제도 강화됩니다. 서울 강남 3구와 용산구 등 규제 지역의 LTV가 50%에서 40%로 낮아집니다.
예를 들어 12억 원짜리 주택은 최대 6억 원까지 대출이 가능했지만, 앞으로는 4억 8천만 원까지 줄어듭니다. 다만 15억 원 초과 주택은 애초에 대출이 불가능했기 때문에 큰 변화는 없습니다.
이 규제는 집값이 높은 지역에서 과도한 차입을 통한 매수를 억제하는 목적이 있습니다.
임대 사업자 담보대출 금지
주택 매매·임대 사업자가 수도권 주택 구입을 위한 담보대출을 받을 수 없게 됩니다.
현재는 주택 가격의 최대 60%까지 대출이 가능해 사실상 규제 우회 수단으로 활용돼 왔습니다. 이번 조치로 임대사업자를 통한 투기성 수요 차단 효과가 기대됩니다. 다만 임대주택 공급 위축 우려가 있어, 새로 건설된 주택을 담보로 최초 대출을 받는 경우는 예외로 허용됩니다.
전세대출 한도 축소
전세대출 규제도 강화됩니다. 1주택자의 경우 수도권·규제지역 전세대출 한도가 보증기관 구분 없이 2억 원으로 통일됩니다.
지금까지는 서울보증보험이 최대 3억 원, 주택금융공사가 2억 2천만 원, 주택도시보증공사가 2억 원을 지원했기 때문에 기관에 따라 차이가 있었습니다. 이번 조치로 특히 서울보증보험 기준이 1억 원 줄어드는 셈입니다.
최근 전세대출 증가율이 연평균 20%를 기록하며 집값 상승의 배경으로 지목됐던 만큼, 유주택자의 전세대출 억제가 불가피하다는 판단입니다.
공급 확대와 대출 규제의 균형
이번 대책은 공급 확대와 대출 규제를 동시에 내놓았다는 점에서 균형적 접근을 시도했다고 볼 수 있습니다. 공급은 빠르게 늘리고, 수요는 과도하게 부풀지 않도록 제동을 거는 방식입니다.
특히 착공 기준 전환, LH의 직접 참여, 정비사업 규제 완화 등은 실제 체감할 수 있는 공급 속도 개선 효과로 이어질 가능성이 큽니다. 반대로 금융 규제 강화는 무주택자와 실수요자에게 부담이 될 수 있어, 정책 효과를 두고 시장의 반응이 주목됩니다.
마무리
서울과 수도권 주택 시장은 수요와 공급, 그리고 금융 규제가 얽혀 있습니다. 정부가 발표한 135만 호 공급 대책은 단순히 집을 짓는 계획을 넘어 제도와 기준을 바꾸는 변화를 담고 있습니다. 동시에 강화되는 대출 규제는 투기 수요를 막는 동시에 무주택자에게는 자금 마련의 어려움으로 작용할 수 있습니다.
앞으로 5년간 실제 착공 속도와 분양 물량, 그리고 금융 규제의 효과가 어떻게 맞물리는지가 주택 시장 안정의 핵심 변수가 될 것입니다.
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