주택을 소유하고 있는 분들이라면 이미 은행에서 담보대출을 이용하고 계시는 경우가 많습니다. 내 집 마련을 위해 큰 금액을 빌렸기 때문에 더 이상의 추가 자금 확보는 어렵다고 생각하는 것이 일반적입니다. 하지만 살다 보면 급하게 목돈이 필요하거나 사업 운영 자금이 부족해지는 순간이 찾아옵니다. 이때 많은 분이 신용대출을 먼저 떠올리지만 한도가 부족하거나 금리가 부담스러워 고민하게 됩니다.
이미 대출이 있는 집이라도 활용할 수 있는 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다. 바로 기존 대출을 유지하면서 추가로 자금을 마련할 수 있는 금융 상품이 존재하기 때문입니다.
이를 후순위 담보대출이라고 부릅니다. 이미 근저당이 설정된 부동산이라도 남아있는 담보 가치를 인정받아 추가로 돈을 빌리는 방식입니다. 주택 시세에서 선순위 대출 금액을 뺀 나머지 가치를 활용하기 때문에 신용대출보다 넉넉한 한도를 기대할 수 있습니다.
하지만 모든 금융사에서 취급하는 것은 아니며 적용되는 금리와 규제 사항도 일반 대출과는 차이가 있습니다. 따라서 내 상황에 적합한지 꼼꼼하게 따져보는 과정이 필수적입니다.
오늘은 자금 확보의 새로운 대안이 될 수 있는 이 제도의 특징과 주의사항에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
후순위 담보대출의 개념과 종류
후순위 담보대출은 말 그대로 등기부등본상 1순위가 아닌 2순위 이하로 설정되는 대출을 의미합니다. 이미 시중은행에서 주택담보대출을 받아 집을 샀더라도 해당 부동산의 가치가 대출금보다 높다면 그 차액만큼을 담보로 활용하는 것입니다. 주로 저축은행이나 캐피탈, 보험사 등 2금융권에서 활발하게 취급하고 있습니다.
이 상품은 자금 용도에 따라 크게 두 가지로 구분됩니다. 먼저 생활안정자금은 가계 생활에 필요한 돈을 마련하는 목적입니다. 전세 보증금 반환이나 인테리어 비용, 급한 의료비나 교육비 등으로 사용할 수 있습니다. 반면 사업자금 목적은 개인사업자나 법인 대표가 운영 자금을 확보하기 위해 신청하는 경우입니다.
자금 용도가 중요한 이유는 대출 한도와 규제가 다르게 적용되기 때문입니다. 생활안정자금은 가계 대출 규제를 받지만 사업자금은 기업 대출로 분류되어 상대적으로 유연한 심사 기준이 적용되기도 합니다. 따라서 본인이 필요한 자금의 성격을 명확히 하고 그에 맞는 상품을 선택하는 것이 유리합니다.
일반 대출보다 금리가 높게 책정되는 이유
추가 대출을 알아볼 때 가장 먼저 체감하게 되는 것은 바로 금리 차이입니다. 통상적으로 우리가 은행에서 처음 받는 선순위 대출보다 금리가 높게 설정됩니다. 이는 돈을 빌려주는 금융기관 입장에서 감수해야 하는 위험 부담이 더 크기 때문입니다.
만약 채무자가 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 된다면 법원은 배당 순위에 따라 매각 대금을 나눠줍니다. 이때 1순위 채권자가 원금과 이자를 모두 회수한 뒤에야 후순위 채권자가 남은 돈을 받을 수 있습니다. 집값이 하락하거나 낙찰가가 낮으면 후순위권자는 빌려준 돈을 전액 회수하지 못할 가능성이 생깁니다.
이러한 리스크를 비용으로 환산하여 금리에 반영하게 됩니다. 개인의 신용도와 담보물의 가치에 따라 다르지만 보통 1금융권 주택담보대출보다 최소 1퍼센트에서 많게는 7퍼센트 이상 높은 금리가 적용됩니다. 따라서 이자 부담을 감당할 수 있는지 상환 계획을 철저히 세워야 합니다.
LTV 한도를 높여 자금 확보하기
금리가 다소 높음에도 불구하고 후순위 담보대출을 찾는 가장 큰 이유는 넉넉한 한도 때문입니다. 주택담보대출을 받을 때는 LTV라고 불리는 주택담보인정비율이 적용됩니다. 이는 집값 대비 얼마까지 빌려줄 것인지를 정하는 비율입니다.
정부의 부동산 규제로 인해 시중은행의 선순위 대출은 LTV가 40퍼센트에서 70퍼센트 수준으로 제한되는 경우가 많습니다. 집값이 비싸더라도 실제로 빌릴 수 있는 돈은 한정적입니다. 하지만 후순위 상품을 취급하는 2금융권 등에서는 이 비율을 더 높게 적용해 줍니다.
금융사에 따라 차이가 있지만 후순위의 경우 LTV를 최대 80퍼센트에서 85퍼센트까지 인정해 주기도 합니다. 예를 들어 시세 10억 원인 아파트에 기존 대출이 4억 원 있다면 일반적인 기준으로는 추가 대출이 어려울 수 있습니다. 하지만 LTV 80퍼센트를 적용받으면 총 8억 원 한도 내에서 기존 대출을 뺀 나머지 금액을 추가로 융통할 수 있게 됩니다.
신청 전 반드시 확인해야 할 규제 사항
높은 한도가 장점이지만 무턱대고 신청해서는 안 됩니다. 소득 대비 갚아야 할 원리금의 비율을 뜻하는 DSR 규제가 적용되기 때문입니다. 아무리 담보 가치가 충분하더라도 내 소득으로 갚을 능력이 부족하다고 판단되면 대출이 거절될 수 있습니다.
DSR은 기존에 가지고 있는 모든 대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율입니다. 현재 금융권에서는 이 비율이 40퍼센트에서 50퍼센트를 넘지 않도록 관리하고 있습니다. 후순위 대출을 받으면 갚아야 할 이자가 늘어나기 때문에 DSR 비율도 자연스럽게 올라갑니다.
다만 예외적인 경우도 있습니다. 개인사업자가 사업 운전 자금으로 신청하는 경우에는 DSR 규제에서 제외되기도 합니다. 이는 가계 부채가 아닌 기업 부채로 보기 때문입니다. 따라서 소득 증빙이 어렵거나 이미 DSR이 꽉 찬 사업자라면 사업자 후순위 담보대출 상품을 적극적으로 알아보는 것이 도움이 될 수 있습니다.
마치며
주택은 단순히 거주하는 공간을 넘어 가계의 중요한 자산입니다.
묶여있는 자산의 가치를 적절히 활용한다면 유동성 위기를 극복하는 훌륭한 수단이 될 수 있습니다. 후순위 담보대출은 기존 대출을 갈아타지 않고 그대로 두면서 필요한 자금만 추가로 융통할 수 있다는 점에서 효율적입니다.
하지만 높은 금리와 금융 비용은 가계 경제에 부담이 될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 자신의 소득 수준과 상환 능력을 객관적으로 파악하고 다양한 금융사의 조건을 비교하여 가장 합리적인 선택을 하시기 바랍니다.
주택연금과 주택담보대출의 차이, 완전히 이해하고 선택하기