주택을 법인 명의로 구입하려는 이유는?
다주택자 규제가 일부 완화됐음에도 불구하고 여전히 주택 보유에 따른 세금 부담이 크기 때문에, 법인 명의로 주택을 취득해보려는 시도가 늘어나고 있습니다. 특히 이미 2채의 주택을 보유한 상태에서 여유자금으로 추가 매입을 고려하고 있는 경우, 취득세 중과 부담을 회피할 수 있는 방안으로 법인을 생각하는 사례도 많습니다. 실제로 가족법인을 설립해 부동산을 취득하는 경우가 증가하고 있으며, 이러한 흐름이 주택 시장에서도 이어지고 있습니다.
그러나 법인 명의로 주택을 구입하는 것이 정말 현명한 선택일까요? 취득부터 보유, 양도에 이르기까지 세금 측면에서 어떤 차이가 있는지 단계별로 비교해보겠습니다.
법인과 개인의 취득세 차이
개인의 취득세
- 기본적으로 1~3%의 세율이 적용됩니다.
- 다주택자는 조정대상지역 및 주택 수에 따라 8% 또는 12%의 중과세율이 적용됩니다.
- 예외적으로 시가표준액 1억 원 이하 주택은 중과 대상에서 제외되지만, 재개발·재건축 구역 등에서는 제외되지 않습니다.
법인의 취득세
- 법인의 경우 주택 수에 관계없이 취득세가 12%로 고정됩니다.
- 개인보다 훨씬 빠르게 높은 세율에 도달하게 되므로, 취득 단계부터 부담이 큽니다.
- 주택 수를 법인별로 나눠 분산 취득하더라도, 법인 간 합산되지 않기 때문에 수량 조절에는 한계가 있습니다.
보유세: 종합부동산세의 차이
개인의 보유세
- 공시가격 9억 원까지 공제됩니다.
- 2주택 이하일 경우 0.5~2.7%의 일반세율이 적용됩니다.
- 3주택 이상도 최근에는 완화된 과세로 과세표준 12억 원까지는 일반세율이 적용됩니다.
법인의 보유세
- 공제 없음. 공시가격 전액이 과세표준으로 반영됩니다.
- 2주택 이하는 2.7%, 3주택 이상은 5%의 단일 고세율이 적용됩니다.
- 해마다 고정적으로 높은 세금을 납부해야 하며, 법인의 고정비용 증가로 이어질 수 있습니다.
양도세: 개인소득세 vs 법인세
개인의 양도세
- 종합소득세율 6~45%로 구간별 차등 적용.
- 장기보유특별공제 등의 혜택 적용 가능.
법인의 양도세
- 기본적으로 법인세율 10~25% 적용.
- 과세표준 2억 원 이하: 10%
- 2억 원 초과 200억 원 이하: 20%
- 주택 양도에 대해 추가로 20%의 양도세 부과.
- 장기보유특별공제 등의 혜택 적용 불가.
- 실제 세부담은 개인보다 높을 가능성이 큽니다.
세금 비교 요약표
| 구분 | 개인 | 법인 |
|---|---|---|
| 취득세 | 1~3%, 다주택자 중과 8~12% | 12% 고정 |
| 종부세 | 9억 원 공제 후 일반세율 | 공제 없음, 2.7~5% 단일세율 |
| 양도세 | 종합소득세 6~45%, 장특공 적용 | 기본 법인세 + 20% 추가, 장특공 없음 |
법인의 장점도 존재하지만…
법인 명의로 주택을 구입할 경우 몇 가지 장점이 존재합니다.
- 건강보험료 부담 없음.
- 단기매매에 대한 양도세 중과 배제.
- 법인의 여유자금 활용 가능, 특히 현금 유동성이 높은 법인의 경우 유리할 수 있음.
하지만 이러한 장점들이 법인 보유 시 지속적으로 발생하는 높은 세율의 세금 부담을 충분히 상쇄하기는 어렵습니다. 특히 투자 목적이 아닌 단순 보유 혹은 단기 시세차익을 노리는 경우, 법인의 불이익이 훨씬 큽니다.
법 개정 방향도 고려해야
현재 정부의 세제 개편 방향은 다주택자에 대한 규제 완화보다는 시장 안정을 중시하는 방향으로 진행되고 있습니다. 이에 따라 법인 명의의 주택에 대한 세금 완화 역시 기대하기 어려운 상황입니다.
따라서 법인의 사업목적에 맞지 않는 단순 투자용 주택 취득이라면, 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 또한 향후 세법 개정 여부에 따라 법인 보유에 대한 규제가 더 강화될 가능성도 배제할 수 없습니다.
마무리
이미 주택을 2채 보유하고 있는 다주택자의 경우, 추가 주택 매입 시 법인 명의를 고려하는 것이 당장은 좋은 방안처럼 보일 수 있습니다. 그러나 취득 단계에서 12%의 높은 취득세, 보유 중에는 공제 없는 종부세와 높은 고정세율, 양도 시 추가 법인세 등 세금 전반에 걸쳐 개인보다 훨씬 불리한 구조를 가지고 있습니다.
법인의 자금 운용이나 일부 세금 회피 목적에서 법인을 활용하는 경우도 존재하지만, 세무 전문가의 정밀한 분석 없이 단순히 취득세 중과 회피용으로 법인을 활용하는 것은 바람직하지 않습니다. 장기적으로 봤을 때도 세금 측면에서 손해를 볼 가능성이 큽니다.
결국 법인을 통한 주택 취득은 사업 목적이 명확하고 부동산 활용 계획이 구체적인 경우에만 검토할 수 있는 방법입니다. 단순히 다주택자의 대안으로는 적절하지 않다는 점을 충분히 고려해야 할 시점입니다.
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