지난 10월 15일, 정부가 새로운 주택시장 안정화 대책을 발표했습니다. 이번 대책은 6.27 가계대출 규제와 9.7 주택공급 확대 방안에 이어 이재명 정부의 세 번째 부동산 정책으로, 토지거래허가구역 확대와 대출 규제 강화가 핵심 내용으로 꼽힙니다.
이번 글에서는 10.15 부동산 대책의 주요 변화와 함께 서울과 수도권 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 살펴보겠습니다.
서울 전역, 경기 12곳 토지거래허가구역 지정
기존에는 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구만 토지거래허가구역으로 지정되어 있었습니다. 그러나 이번 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역이 추가로 지정되었습니다. 새롭게 포함된 지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인 수지구, 의왕시, 하남시입니다.
정부는 이들 지역의 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래를 제한해 과열된 수요를 억제하고 시장 안정을 유도하겠다는 방침입니다.
토지거래허가구역은 일정 면적 이상의 토지를 사고팔 때 관할 지자체의 허락을 받아야 하는 지역을 말합니다. 해당 구역에서 주택을 구매하면 2년간 실거주 의무가 부과되어 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 불가능합니다.
투기과열지구는 집값 급등을 억제하기 위해 정부가 지정하는 강력한 규제 지역으로, 주택담보대출과 청약, 전매, 정비사업에 다양한 규제가 적용됩니다. 조정대상지역은 과열 우려가 있는 지역에 지정되어 대출, 세금, 청약 요건이 강화됩니다.
대출 규제 강화, LTV 40%로 축소
신규 지정된 토지거래허가구역 규제 지역에서는 무주택자의 주택담보인정비율이 기존 70%에서 40%로 낮아졌습니다. 예를 들어 10억 원짜리 주택을 구매할 경우 기존에는 7억 원까지 대출받을 수 있었지만, 이제는 최대 4억 원까지만 대출이 가능합니다.
또한 규제 지역에서 주택담보대출을 받아 집을 구입한 경우 6개월 이내에 전입신고를 해야 하며, 이미 주택을 보유한 사람은 추가로 주택담보대출을 받을 수 없습니다.
1억 원을 초과하는 신용대출을 받은 차주는 대출 실행 후 1년이 지나기 전까지 규제 지역에서 주택을 살 수 없습니다. 매매와 전세 계약이 동시에 이루어질 때 사용되던 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지되었습니다.
분양권 전매와 청약 제한 강화
규제 지역의 주택은 분양권 전매 제한이 강화되어 수도권은 3년, 지방은 1년 동안 전매가 금지됩니다. 청약 재당첨 제한은 10년으로 늘어나며, 청약 1순위 자격은 청약통장 가입 후 2년이 지나야 부여됩니다. 세대주만 신청할 수 있으며, 5년 이내 청약에 당첨된 세대 구성원은 청약이 제한됩니다.
또한 규제 지역에서 주택을 구입할 때는 자금조달 계획서와 자금 출처 증빙 자료를 의무적으로 제출해야 합니다. 아파트 또는 아파트가 포함된 연립·다세대 주택을 매수하려면 관할 관청의 허가가 필요하며, 취득 후 2년간 실거주 의무가 부과됩니다.
스트레스 금리와 전세대출 규제 확대
이번 대책에는 대출 규제 강화 방안이 추가로 포함되었습니다. 수도권과 규제 지역에서 주택담보대출 한도가 주택 가격에 따라 차등 적용되며, 15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도가 줄어듭니다.
또한 스트레스 금리가 기존 1.5%에서 3%로 인상되었습니다. 이는 향후 금리가 낮아져도 대출 한도가 늘어나지 않도록 하기 위한 조치입니다.
그동안 전세자금대출은 DSR 계산에서 제외되었지만, 앞으로는 1주택자가 수도권이나 규제 지역에서 전세대출을 받을 경우 전세대출의 이자 상환분도 DSR에 포함됩니다.
부동산 불법행위 감독 기구 신설
정부는 불법 거래를 막기 위해 국무총리 산하에 부동산 불법행위 감독 기구를 설치했습니다. 이 기구는 가격 담합, 업·다운 계약, 전세사기, 시세 조작 등의 불법 행위를 신속하게 조사하고 단속할 예정입니다.
또한 사업자 대출을 이용한 편법적인 주택 구매를 막기 위해 초고가 주택 거래와 증여 거래에 대한 전수조사도 병행합니다.
주택공급 확대 방안 추진
정부는 9.7 주택공급 확대 방안의 후속 조치 이행에도 속도를 높이고 있습니다. 올해 안에 LH가 직접 시행하는 공급 방안을 확정하고, 주거형 오피스텔 등 신축 매입 임대 7천 호에 대한 모집 공고를 마무리할 계획입니다.
또한 서울을 중심으로 구체적인 연도별·자치구별 공급 계획을 올해 안에 발표할 예정입니다. 앞으로는 어느 구에 언제까지 몇 호를 공급할지에 대한 세부 계획이 지도 형태로 공개될 전망입니다.
마무리
10.15 부동산 대책은 토지거래허가구역 확대와 대출 규제 강화라는 두 축을 중심으로, 과열된 시장을 안정시키겠다는 정부의 의지를 담고 있습니다. 단기적으로는 거래량이 줄어들 수 있으나, 중장기적으로는 실수요자 중심의 시장 구조로 전환될 가능성이 높습니다.
부동산 시장이 어떻게 반응할지 지켜보며, 투자보다는 실거주 목적의 접근이 필요한 시점입니다.