집 살 때 계약하고 잔금을 준비하는 단계에서 가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 세금입니다. 취득 단계에서 바로 납부해야 하는 세금이 있고, 계약서 작성 때 찍는 인지세가 있으며, 등기 때 수반되는 등록 관련 세금도 있습니다.
보유 단계에서 매년 납부하는 재산세와 공시가격이 높을 경우 종합부동산세까지 이어집니다. 규정은 매년 조금씩 바뀌고, 집의 가격과 전용면적, 보유 주택 수, 조정대상지역 여부 같은 변수에 따라 계산식이 달라집니다.
한 번에 모두 정리해 두면 잔금 계획을 세우기가 훨씬 수월해집니다. 여기서는 2025년 기준으로 집을 살 때 매수인이 부담하는 세금을 체계적으로 정리하고, 실제 금액이 어떻게 달라지는지 예시로 살펴보겠습니다.
집 살 때 납부기한과 신고 방법, 자주 놓치는 감면 제도까지 함께 정리해 두시면 예산 초과를 예방하는 데 도움이 됩니다. 제시되는 수치와 요건은 법령과 지자체 안내를 토대로 정리했으며, 세부 상황은 거주 지역과 물건 특성에 따라 달라질 수 있습니다.
집 살 때 한 번에 보는 세금 지도
- 취득 단계에 내는 지방세: 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세
- 계약서를 작성할 때 드는 국세: 인지세
- 등기 과정에서의 지방세: 등록면허세와 등기 관련 수수료
- 보유 단계 정기 세금: 재산세, 종합부동산세
아래에서 항목별로 정의, 요율, 납부기한, 계산 포인트를 순서대로 정리합니다.
취득세 핵심 구조 이해
취득세의 기본 개념과 요율 범위
집 살 때 주택을 유상으로 취득하면 취득세가 부과됩니다.
1주택자의 기본 구간은 6억 이하, 6억 초과 9억 이하, 9억 초과로 나뉘며 각각 1퍼센트, 1에서 3퍼센트 사이의 선형 구간, 3퍼센트가 적용됩니다.
6억 초과 9억 사이는 실제 거래가에 따라 요율이 연속적으로 변합니다. 계산식은 가격이 억원 단위일 때 요율 퍼센트가 2 나누기 3 곱하기 가격에서 3을 뺀 값으로 정해지는 형태입니다.
다주택자와 법인은 조정대상지역 여부에 따라 8퍼센트 또는 12퍼센트 중과가 적용될 수 있습니다.
지방교육세와 농어촌특별세의 부과 방식
취득세를 내면 지방교육세가 함께 붙습니다. 산출된 취득세의 10퍼센트를 더 내는 구조입니다.
전용면적 85제곱미터 이하 주택은 농어촌특별세가 면제됩니다. 85제곱미터를 초과하면 통상 취득가액의 0.2퍼센트 수준이 부과되는 구조로 이해하시면 정리됩니다.
납부기한과 신고 창구
유상 취득의 경우 잔금지급일 등 취득일로부터 60일 이내에 신고와 납부를 마쳐야 합니다.
서울은 이택스, 전국 공통으로 위택스에서 전자신고와 납부가 가능합니다.
기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있으니 잔금일에 바로 납부하는 흐름을 많이 선택합니다.
2025년에 체크할 변화 포인트
- 생애 최초 주택 취득세 감면이 연장되고 범위가 확장되어 기본 최대 2백만원, 소형주택은 최대 3백만원까지 면제되는 구조
- 인구감소지역에서 무주택자 또는 1주택자가 3억원 이하 주택을 취득하면 취득세 절반까지 감면
- 지방 저가주택 중과 제외 기준 완화: 공시가격 2억원 이하 지방 주택은 다주택자라도 중과세율 미적용 (2025년 1월 2일 이후 취득분부터)
계약서에 붙이는 인지세 한눈에 이해
인지세가 무엇인지
집 살 때 부동산 소유권 이전과 관련한 계약서 같은 과세문서를 작성할 때 내는 국세입니다.
보통 전자수입인지를 구매해 계약서에 표시하는 방식으로 납부합니다.
인지세는 문서를 작성하는 시점에 성립하고, 공동 작성이면 연대 납부 의무가 있습니다.
인지세 금액표 요약
주택 매매계약서에 적힌 금액 구간에 따라 정액으로 부과됩니다.
- 1억원 이하: 비과세
- 1억 초과 10억 이하: 15만원
- 10억 초과 50억 이하: 30만원
- 50억 초과: 50만원
계약서를 두 통 이상 작성해도 등기원인서류로 제출하는 1통만 과세대상이라는 점을 기억하시면 좋습니다.
등기 단계의 등록면허세 이해
등록면허세의 기본 구조
집 살 때 소유권 이전등기를 하면서 내는 지방세입니다.
부동산 가액을 과세표준으로 하며 유상 이전은 2퍼센트, 무상은 1.5퍼센트, 상속은 0.8퍼센트가 표준으로 안내됩니다.
지상권이나 저당권 같은 권리 설정은 채권금액의 천분의 이가 적용됩니다.
지역 조례에 따라 소액 정액이 적용되는 기타 등기도 있습니다. 등기 신청 전까지 납부를 마쳐야 접수됩니다.
등록 관련 부대비용 간단 정리
등기사항증명서 발급 수수료, 국민주택채권 매입에 따른 할인 비용, 법무사 대행 수수료 등이 대표적입니다.
채권 매입은 세금은 아니지만 현금 지출이 발생하므로 잔금표에 함께 반영하는 것이 좋습니다.
보유 단계에서 만나는 재산세와 종합부동산세
재산세의 납부 시기와 기준
재산세는 과세기준일인 6월 1일 현재 소유자에게 부과됩니다.
주택분은 7월과 9월에 절반씩 고지되며, 본세 20만원 이하는 7월에 한 번만 부과됩니다.
납부기한을 넘기면 3퍼센트 가산, 일정 금액 이상은 매월 추가 이자 가산이 붙습니다.
종합부동산세의 적용 큰틀
공시가격 합산액이 공제기준을 넘어서는 경우에 추가로 과세됩니다.
1세대 1주택의 공제 기준과 공정시장가액비율 적용을 확인하는 것이 첫 단계입니다.
예시로 빠르게 계산 감 잡기
예시 하나: 1주택자 6억원 84㎡ 아파트
- 취득세: 600만원
- 지방교육세: 60만원
- 농어촌특별세: 없음
- 합계: 약 660만원
예시 둘: 1주택자 8억원 59㎡ 아파트
- 취득세: 약 1866만원
- 지방교육세: 약 187만원
- 농어촌특별세: 없음
- 합계: 약 2053만원
예시 셋: 1주택자 10억원 95㎡ 아파트
- 취득세: 3000만원
- 지방교육세: 300만원
- 농어촌특별세: 약 200만원
- 합계: 약 3500만원
예시 넷: 조정대상지역에서 2주택자가 5억원 84㎡ 추가 취득
- 취득세: 4000만원
- 지방교육세: 400만원
- 농어촌특별세: 없음
- 합계: 약 4400만원
예시 다섯: 지방 공시가격 2억원 이하 주택 (2025년 이후 취득)
- 다주택자라도 중과세율을 적용하지 않고 일반세율 범위로 계산
예시 여섯: 생애 최초 주택 취득
- 취득세에서 최대 200만원 감면 (소형주택은 최대 300만원 감면)
일시적 2주택과 다주택 중과 체크리스트
- 일시적 2주택의 경감 규정은 취득가액, 처분 기한, 인정 사유에 조건이 있습니다. 충족하지 못하면 추징될 수 있습니다.
- 다주택 중과는 지역에 따라 8퍼센트, 12퍼센트가 적용됩니다. 해제나 완화 여부가 수시로 변동되므로 취득 직전 확인이 필요합니다.
신고와 납부 흐름 정리
온라인과 오프라인
- 전국 공통 전자신고와 납부는 위택스에서 가능
- 서울은 이택스 이용 가능
- 오프라인은 물건지 관할 구청 세무과에서 접수
기한과 가산세
- 취득세: 취득일로부터 60일 이내 (무상은 3개월, 상속은 6개월)
- 등록면허세: 등기 접수 전 납부 필수
- 재산세: 7월과 9월 고지, 지연 시 가산세 발생
- 인지세: 계약서 작성 시 즉시 납부
자주 묻는 포인트
오피스텔과 준주택
집 살 때 오피스텔을 주거용으로 사용해도 법령상 주택이 아니면 주택 취득세율이 아닌 일반 유상취득 4퍼센트가 적용됩니다.
인구감소지역과 지방 저가주택 특례
집 살 때 인구감소지역은 가격 및 보유 의무 조건을 모두 충족해야 감면 가능, 지방 저가주택은 공시가격 2억원 이하가 핵심 기준입니다.
생애 최초 감면의 유의사항
집 살 때 주택 유형, 면적, 가격 요건이 다르므로 대상 여부를 반드시 확인해야 합니다.
단계별 준비 체크리스트
잔금 전
- 주택 수와 조정대상지역 여부 확인
- 요율 및 부가세목 산출
- 감면 혜택 확인
계약서 작성 시
- 인지세 전자수입인지 준비 후 계약서에 표시
- 공동 작성 시 납부 의무 분담 정리
등기 접수 전
- 등록면허세 납부
- 채권 매입 및 수수료 반영
- 대행 여부 결정
보유 첫해
- 과세기준일 기준 재산세 납세의무자 확인
- 7월, 9월 재산세 고지 확인
- 종부세 공제 기준 점검
마무리
집 살 때 내는 세금은 취득세를 중심으로 지방교육세와 농어촌특별세가 더해지고, 계약 단계의 인지세, 등기 단계의 등록면허세가 이어집니다.
보유로 넘어가면 재산세와 일정 기준 이상일 때 종합부동산세가 과세됩니다.
2025년에는 생애 최초 감면, 인구감소지역 취득세 감면, 지방 저가주택 중과 제외처럼 실수요자 중심의 완화가 눈에 띕니다.
잔금표에 취득세와 부가세목, 인지세, 등록면허세, 등기 부대비용까지 한 번에 반영해 두면 예산 오차를 줄일 수 있습니다. 상황별 계산은 지자체 계산기와 고지서 산출값을 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.
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