5년 내 최고치…국내 거주자의 해외 부동산 투자 급증
2024년, 국내 거주자의 해외 부동산 투자 열풍이 다시 불고 있습니다. 한국은행에 따르면 개인과 법인을 포함한 국내 거주자가 해외 부동산 취득을 목적으로 국외로 송금한 금액이 4억2,000만달러, 한화로 약 6,100억원에 달했습니다. 이는 2023년 같은 기간의 3억7,000만달러(약 5,400억원)보다 약 700억원, 13% 증가한 수치로, 최근 5년 내 가장 높은 수준입니다.
이 같은 증가세는 국내 부동산 가격의 급등, 다주택자에 대한 세금 부담 강화, 환차익 및 외화 자산 확보에 대한 수요 증가 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 단기 투자보다는 중장기적 관점에서 안정적 수익을 추구하는 투자자들이 점점 더 해외로 눈을 돌리고 있는 상황입니다.
미국 부동산에 투자한 금액이 전체의 64.4%
국가별 투자 비중을 살펴보면 미국이 압도적인 1위입니다. 미국 부동산에 투자된 금액은 약 3,930억원으로, 전체 해외 부동산 투자 중 64.4%를 차지했습니다.
미국 부동산에 대한 높은 관심은 단순한 투자 수단을 넘어서 자녀 유학 및 실거주 목적이 큰 비중을 차지하고 있습니다. 특히, 자녀가 미국에서 학업을 마친 후 정착을 고려하는 경우, 거주지 확보를 위한 목적성 투자가 활발히 이루어지고 있습니다.
또한 달러 자산을 안정적으로 확보하려는 재테크 전략도 눈에 띕니다. 단순한 달러 예금이 아닌, 부동산이라는 실물 자산을 통해 달러 가치의 하락 리스크를 줄이고 장기적으로 환차익까지 기대할 수 있는 구조입니다. 미국 부동산은 상대적으로 환율 변동성에 덜 민감하고, 부동산 자체의 가치도 꾸준히 상승해왔기 때문에 국내 투자자들에게 여전히 매력적인 자산입니다.
일본 부동산, 3배 급증…엔저 효과가 투자 매력 높여
일본 부동산 투자도 눈에 띄게 증가했습니다. 일본으로 송금된 금액은 3,920만달러, 한화로 약 570억원입니다. 이는 2023년의 1,310만달러(약 190억원)와 비교해 3배 가까이 증가한 수치입니다.
이 같은 급등 배경에는 엔화 약세가 자리하고 있습니다. 엔화 가치는 38년 만에 최저 수준으로 하락해, 외국인 입장에서는 같은 금액으로 더 많은 엔화 자산을 확보할 수 있게 되었습니다. 덕분에 일본 부동산의 체감 가격이 낮아졌고, 중소형 오피스나 아파트 등 다양한 자산군에서 투자 문의가 급증했습니다.
더불어 일본은 저금리 국가로, 부동산 투자 시 금리 부담이 낮고 레버리지 활용이 유리하다는 점도 매력 포인트입니다. 특히, 해외 부동산 투자는 통상 매입 자금의 50% 정도를 대출로 충당하기 때문에 일본처럼 0.5% 수준의 초저금리 대출이 가능한 시장은 투자 수익률을 높이는 데 유리합니다.
두바이로 향하는 자금, 5년 새 45배 증가
최근 들어 급부상한 지역은 아랍에미리트 두바이입니다. 기준 두바이 부동산 취득을 위한 송금액은 910만달러, 한화 약 132억원으로, 5년 전 대비 무려 45배 증가한 수치를 기록했습니다.
두바이에 대한 관심은 크게 두 가지 이유에서 비롯됩니다. 첫째, 가상자산 투자자들의 유입입니다. 두바이는 가상자산에 대한 세금이 없고, 양도소득세, 상속세, 증여세도 부과되지 않아 글로벌 투자자들에게 매우 매력적인 환경을 제공합니다. 실제로 일부 두바이 건설사들은 부동산 매매 대금을 비트코인이나 이더리움 등 가상자산으로 받겠다고 선언한 바도 있습니다.
둘째, 거주 및 이민 요건이 간단하고 실거주 수요가 탄탄한 점도 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 두바이는 외국인 소유권이 보장되고, 고급 주거시설이 빠르게 확장 중인 신흥 부동산 시장으로 부각되고 있습니다.
국내보다 규제 덜한 해외 부동산, 절세 효과도 커
해외 부동산에 대한 투자가 증가하는 이유 중 하나는 국내 부동산 규제의 회피 수단으로 활용되기 때문입니다. 국내는 다주택자에 대한 양도세 중과, 취득세 가산, 종합부동산세 부과 등 세금 부담이 높지만, 해외 부동산은 주택 수에 포함되지 않아 다주택자로 간주되지 않습니다.
따라서 취득세나 보유세 부담 없이 자산을 다양화할 수 있으며, 전월세 규제나 실거주 요건 등도 적용되지 않기 때문에 투자 운용의 자율성이 크다는 장점이 있습니다. 해외 부동산을 매도할 때 발생한 차익에 대해서만 세금이 부과되므로, 장기 보유 후 매도 시 절세 전략을 세울 수 있습니다.
그러나 해외 부동산에도 리스크는 존재한다
물론, 해외 부동산이 무조건 좋은 투자처는 아닙니다. 다음과 같은 잠재적 리스크도 반드시 고려해야 합니다.
- 현지 실사 및 관리의 어려움: 직접 현장을 방문하거나 실시간으로 관리하는 것이 쉽지 않음.
- 환율 리스크: 부동산 가격은 그대로더라도 환율이 불리하게 움직이면 손실 발생 가능.
- 법률 및 세제 체계의 차이: 국가별로 다른 법적 시스템과 과세 구조로 인해 복잡한 세무 이슈 발생 가능.
- 유동성 부족: 필요 시 매각이 국내보다 어려울 수 있음.
따라서 해외 부동산 투자 전에는 반드시 현지 법률, 세무, 시장 환경 등을 면밀히 분석하고, 전문가와의 충분한 상담을 거치는 것이 필요합니다.
결론: 글로벌 자산 분산 전략으로서의 해외 부동산
현재, 해외 부동산 투자는 단순히 부동산을 사는 행위를 넘어서 글로벌 자산 분산의 유효한 전략으로 작용하고 있습니다. 특히 달러, 엔화 등 외화 자산 확보와 함께, 규제 회피와 실거주 목적을 동시에 만족시킬 수 있다는 점에서 그 수요는 앞으로도 지속될 가능성이 큽니다.
다만 무작정 유행을 좇기보다는, 각 지역의 경제 상황, 환율 동향, 세금 정책 등을 철저히 분석한 뒤 진입하는 것이 장기적 관점에서 안정적인 수익을 위한 지름길이 될 것입니다.
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