전세대출 문턱이 한층 높아집니다. 8월 28일부터 한국주택금융공사(HF)가 보증 심사 기준을 강화해 집값 대비 전세보증금과 임대인 대출을 합산한 비율이 90%를 넘으면 보증을 하지 않습니다.
전세사기 차단이 목적이지만, 임차인과 임대인 모두 자금 계획을 바꿔야 하는 상황이 됩니다. 특히 전세가율이 높은 빌라 시장은 충격이 큽니다.
임차인은 계약 만료 이전부터 대금을 안전하게 회수할 전략을 세우고, 임대인은 전세 조건과 대출 구조를 다시 점검해야 합니다.
이 글은 변화한 90% 기준이 현장에서 어떻게 작동하는지, 누가 영향을 받는지, 지금 무엇을 준비해야 하는지까지 현실적으로 다룹니다. 법적 권리를 지키는 절차와 체크리스트, 수치 예시, 시장 흐름까지 단계적으로 살펴 실무에 바로 적용하도록 구성합니다.
새 기준은 숫자 한 줄로 요약됩니다. 집값을 100으로 볼 때, 전세보증금과 임대인 대출을 더한 값이 90을 넘으면 보증이 멈춥니다. 예를 들어 5억원 주택에 전세 3억원, 임대인 대출 1억6000만원이면 합계 4억6000만원으로 92%가 되어 보증이 불가합니다.
이전에는 집값의 80~90% 내에서 보증이 가능했다면, 이제는 “보증금+기존 대출” 총량을 함께 본다는 점이 결정적으로 다릅니다. 결과적으로 3대 보증 채널 모두 심사가 까다로워지고, 전세가율이 높은 빌라의 전세대출은 대폭 축소되는 흐름이 나타납니다.
임차인 입장에선 유동성 경색이 연결됩니다. 새 임차인이 전세대출 보증을 받기 어려워지면 신규 계약 체결이 지연되고, 기존 임차인의 보증금 회수가 막히는 상황이 생깁니다. 전세 매물이 줄고 월세 전환이 빨라지면서 주거비 부담 압력이 커집니다. 계약 갱신을 앞둔 세대, 보증금이 큰 세대, 다가구·다세대 밀집 지역에 있는 세대는 더 빠르게 대응해야 합니다.
무엇이 바뀌었나: HF 전세대출 보증 90% 룰 핵심
- 집값 기준으로 전세보증금과 임대인 대출을 합산해 90% 이내만 보증이 가능해집니다.
- 이전에는 집값의 80~90% 범위 내에서 전세대출 보증 보장이 가능했으나, 이제는 합산 총량 규제가 중심입니다.
- 빌라 등 전세가율이 높은 유형은 임대인 대출이 조금만 있어도 90%를 넘기 쉽습니다.
- 보증 심사 강화로 전세대출 승인 자체가 줄고, 월세·반전세 비중이 커지는 구조가 형성됩니다.
간단 계산 공식
- 판단식: 전세보증금 + 임대인 대출 ≤ 집값 × 0.9
- 예시 1) 집값 5억원, 전세 3억원, 임대인 대출 1억원 → 4억원(80%)로 통과 가능
- 예시 2) 집값 5억원, 전세 3억원, 임대인 대출 1억6000만원 → 4.6억원(92%)로 보증 불가
- 예시 3) 집값 3억원, 전세 2억4000만원, 임대인 대출 3000만원 → 2.7억원(90%)로 경계선
실무 체크 포인트
- 합산 비율이 90%를 넘는지부터 계산합니다.
- 임대인의 기존 대출 규모를 파악해 합산 구조를 시뮬레이션합니다.
- 경계선(89~91%)에 있으면 계약 조건 조정, 보증금 일부를 월세로 전환하는 플랜을 검토합니다.
전세대출 보증 누가 더 영향을 받나
빌라·다세대 주택
전세가율이 상대적으로 높고, 공시가격이 낮아 합산 비율이 쉽게 90%에 근접합니다. 임대인의 대출이 일정 수준만 있어도 보증이 막혀 거래가 지연됩니다. 다세대 밀집 지역에서는 신규 전세의 승인 실패 사례가 연쇄적으로 늘 수 있습니다.
아파트
전세가율이 빌라보다 낮은 편이라 즉각적 충격은 제한적입니다. 다만 강남권처럼 전세가율이 더 낮은 지역과 외곽 지역 간의 격차가 커지면서, 지역별 체감 난이도가 다르게 나타납니다. 대단지 신축은 상대적으로 안전하지만, 노후 단지나 급매물 위주 지역은 주의가 필요합니다.
임차 보증금이 큰 세대
보증금 자체가 크면 합산 비율이 빠르게 높아집니다. 동일한 집값이라도 보증금 규모가 커질수록 보증 승인까지의 폭이 좁아집니다.
임차인이 지금 점검할 것
1) 계약 6개월 전부터 ‘자금 지도’를 그립니다
만기 6개월 전부터 임대인과 소통을 시작합니다. 임대인의 상환 계획, 신규 임차인 유치 계획, 대출 만기 구조를 확인합니다. 관리비·세금 체납, 공과금 연체는 유동성 위험 신호로 봅니다.
2) 등기부·전입·확정 3종 세트로 권리를 지킵니다
전입신고와 확정일자를 계약 직후에 갖추고, 등기부등본으로 권리 변동을 주기적으로 확인합니다. 임대차 기간 중 근저당이 새로 설정되거나 금액이 늘어나는지 살핍니다. 필요 시 임차권등기명령으로 대항력을 유지합니다.
3) 합산 90%를 경계로 조건을 재구성합니다
경계선에 걸리는 계약이면 보증금 일부를 월세로 돌리는 반전세 전환, 임대인의 일부 대출 상환, 보증금 단계적 인출 같은 방안을 논의합니다. 임대인과 합의가 되면 특약에 조건을 구체적으로 적습니다.
4) 보증 대안과 금융 라인업을 준비합니다
보증 한도가 모자라면 보증 상품 간 전환 가능성, 담보 제공 여부, 본인 신용대출의 보완 여지 등을 검토합니다. 동일한 금액이라도 취급 기관·상품에 따라 보증 승인률과 한도가 달라질 수 있습니다.
5) 만기 리스크 대응 시나리오를 마련합니다
보증금 회수가 지연될 가능성을 염두에 두고 임시 거처, 단기 자금, 법적 절차 착수 기준을 미리 정합니다. 내용증명 발송 시점, 지급명령·소송 전환 기준, 강제집행 준비 목록을 미리 체크합니다.
임대인이 고려할 시나리오
- 합산 비율이 90%를 넘으면 보증 승인 자체가 어려워집니다. 임대인은 기존 대출 일부 상환으로 합산 비율을 낮추는 방안을 우선 검토합니다.
- 전세 전체를 유지하기 어렵다면 반전세로 바꿔 보증금 총액을 줄입니다.
- 신규 임차인 유치를 위해 보증 승인 가능 구간으로 조건을 정돈하고, 특약으로 보증 승인 불가 시 계약 해제·조건 변경 절차를 명확히 합니다.
- 매각 계획이 있다면 잔금·전세 만기·대출 만기 일정이 겹치지 않도록 배치합니다.
숫자로 보는 최근 흐름과 해석
- 서울 빌라 거래가 2분기에 9175건으로 1년 새 34% 증가합니다. 성동구 121%, 동작구 95% 등 재개발 기대 지역이 거래를 이끕니다. 반면 전세사기 여파로 전월세 거래는 11% 감소하고, 월세 비중은 58%까지 오릅니다.
- 9월 전국 분양은 3만9000가구로 2년 만의 최대 수준입니다. 수도권 2만5000가구, 그중 경기 1만6000가구 비중이 큽니다. 공급이 늘어도 수요는 단지별로 갈립니다.
- 서울 오피스텔 매매가격은 7개월 연속 상승합니다. 8월 중대형은 0.31%, 대형은 0.61% 오릅니다. 평균 매매가 3억356만원, 임대수익률 5.39%로 채권 수익률 대비 매력도가 부각됩니다.
- 수도권 지식산업센터 경매는 2분기에 594건으로 증가했지만, 서울 낙찰률은 6.3%로 급락합니다. 공실이 쌓이면서 주거 전환 논의가 늘어나고, 품질·인프라에 대한 우려와 찬반이 엇갈립니다.
해석 포인트
- 전세대출 보증이 까다로워지면 월세화가 빨라지고, 반전세가 표준 옵션으로 자리 잡습니다.
- 빌라 시장은 거래 편중 현상이 생깁니다. 재개발 기대 지역은 거래가 몰리고, 그렇지 않은 곳은 보증 승인 난이도로 거래가 끊깁니다.
- 아파트 대체재로 오피스텔 선호가 커지며, 중대형 사이즈의 임대수익형 수요가 유입됩니다.
- 분양시장은 공급이 많아도 청약이 양극화됩니다. 분양가·입지·학군·환금성이 핵심 변수입니다.
사례로 보는 전세대출 보증 90% 적용
사례 1) 빌라, 경계선 넘김
- 집값 3억2000만원, 임대인 대출 4000만원, 전세 2억6000만원
- 합산 3억원으로 93.75%
- 보증 불가 영역입니다. 보증금 2000만원을 월세 전환하거나, 임대인 대출 3000만원 상환으로 합산을 2억9000만원(90.6%)→2억7000만원(84.4%)로 낮추는 대안을 협의합니다.
사례 2) 아파트, 조건 조정으로 통과
- 집값 6억원, 임대인 대출 8000만원, 전세 4억4000만원
- 합산 5억2000만원으로 86.7%
- 통과 가능 구간입니다. 다만 대출 만기가 임차인 만기 직후라면 상환 리스크가 있어 만기 분산이나 대체 대출 약정을 특약에 담습니다.
사례 3) 재계약, 보증금 일부 반환 지연 위험
- 집값 4억5000만원, 임대인 대출 1억원, 현 임차 보증금 3억원
- 합산 4억원으로 88.9%
- 새 임차인이 전세 3억2000만원을 원하면 합산 5.2억원(115.6%)로 불가합니다. 임대인은 보증금 3000만원 상향만 허용하거나 반전세 전환을 제안합니다. 임차인은 재계약 특약에 반환 일정과 지연 시 이자, 보증 미승인 시 해제 조항을 명시합니다.
임차인을 위한 서류·일정 체크리스트
- 계약 즉시 전입신고와 확정일자
- 등기부등본 정기 확인, 근저당 증감 파악
- 임대인의 대출 만기 구조·상환 계획 확인
- 경계선(90% 안팎)이면 보증금 조정, 반전세 전환, 특약 문구 확정
- 만기 6개월 전부터 내용증명·지급요구 준비
- 보증보험 상품 전환 가능성 검토
- 임시 거처·단기 자금 라인 확보
임대인을 위한 협상 체크리스트
- 합산 비율 계산표 사전 준비
- 기존 대출 일부 상환 또는 대체 대출로 합산 비율 하향
- 보증 승인 불가 시 자동 해제·조건 변경 특약 마련
- 반전세 전환 시 월차임 산정 근거 명확화
- 신규 임차인의 보증 승인 일정을 고려한 잔금·인도일 배치
자주 묻는 질문
Q1. 전세대출 보증 합산 90%를 약간 넘으면 예외가 있나요
A. 원칙은 합산 90% 이내입니다. 경계선이라면 보증금 일부를 월세로 돌리거나 임대인 대출을 줄여 조건을 재구성하는 방식이 일반적입니다.
Q2. 임차인이 임대인 대출 정보를 어디까지 알 수 있나요
A. 세부 대출 내역 전체를 임차인이 직접 확인하기는 어렵습니다. 다만 등기부등본으로 권리 변동과 설정 금액 범위를 확인하고, 협의 과정에서 임대인이 필요한 확인서를 제공하는 방식이 사용됩니다.
Q3. 보증 승인 실패 시 계약은 자동으로 무효인가요
A. 자동으로 무효가 되지 않습니다. 보증 미승인 시 계약 해제 또는 조건 변경을 허용한다는 특약을 계약서에 명확히 두는 것이 안전합니다.
Q4. 반전세로 바꾸면 보증 승인 가능성이 높아지나요
A. 보증금 총액이 줄어 합산 비율이 낮아지는 만큼 승인 가능성이 높아질 수 있습니다. 다만 월세 부담과 총주거비를 함께 고려해야 합니다.
Q5. 재계약이 더 안전한가요
A. 사례에 따라 다릅니다. 임대인의 유동성과 합산 비율, 대출 만기 구조가 안전 구간에 있으면 재계약이 유리할 수 있습니다. 반대로 신규 임차인 유치가 어렵다면 만기 반환 지연 위험이 커질 수 있습니다.
Q6. 보증이 불가하면 전세는 사실상 어려운가요
A. 보증이 어려우면 전세 자체가 어렵거나 비용이 크게 늘 수 있습니다. 이때 반전세·월세·기간 단축·보증금 분할 교환 등 대체안을 조합하는 방식을 검토합니다.
계약서 특약 문구 아이디어
- 전세대출 보증 미승인 시 계약 해제 및 계약금 전액 반환
- 전세대출 보증 승인 지연 시 기한 연장 또는 보증금·월세 조건 조정
- 임대인 대출 상환 또는 근저당 말소 일정 명시
- 잔금·인도일·전입일을 보증 승인 일정과 일치시키는 조항
- 지연 발생 시 이자율, 비용 부담 주체, 해결 시한 명문화
금융·시간표 재배치 전략
- 잔금, 보증 승인, 이사, 대출 만기 등 주요 일정이 한 주에 몰리지 않도록 분산합니다.
- 경계선 케이스는 보증 승인 예정일을 기준으로 잔금과 열쇠 인도일을 뒤에 둡니다.
- 임대인은 대출 만기를 임차인 만기보다 먼저 오게 하여 합산 비율을 낮추는 경로를 확보합니다.
시장에서 나타나는 구조 변화
- 전세대출 보증 난이도 상승으로 전세 공급은 줄어드는 반면 월세·반전세 물량은 늘어납니다.
- 거래는 입지·환금성·관리 품질에 따라 양극화합니다. 재개발 기대 지역으로 거래가 몰리는 현상이 강화됩니다.
- 아파트 대체재인 오피스텔의 선호가 커지고, 중대형 중심으로 임대수익형 포트폴리오가 확장됩니다.
- 분양은 공급이 많아도 청약 성적의 격차가 커집니다. 우수 입지는 빠르게 소진되는 반면 비선호 입지는 미분양 위험이 커집니다.
핵심 용어 한눈에
- 전세가율: 집값 대비 전세보증금 비율
- 합산 비율: 전세보증금 + 임대인 대출을 집값으로 나눈 값
- 반전세: 보증금 일부를 월세로 전환해 총 보증금을 낮춘 형태
- 대항력: 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤을 때 제3자에 대항할 수 있는 권리
- 우선변제권: 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 등에서 일정 범위 보증금을 우선 변제받는 권리
체크리스트 요약
- 전세대출 보증 합산 비율이 90% 이내인지 수치로 검증합니다.
- 등기부등본 변동을 주기적으로 확인합니다.
- 계약 만기 6개월 전부터 임대인과 상환·승인 일정을 조율합니다.
- 보증 미승인 시 해제·조건 변경 특약을 명시합니다.
- 반전세·월세 전환, 보증금 분할, 임시 거처 등 플랜 B를 준비합니다.
- 보증보험·대체 금융 라인을 사전에 확보합니다.
마무리
HF의 전세대출 보증 90% 기준은 전세 시장의 작동 원리 자체를 바꾸는 변화입니다. 임차인은 권리 요건을 철저히 갖추고, 합산 비율을 숫자로 점검하며, 경계선이면 조건을 조정해 승인 가능 구간으로 들어가는 전략이 필요합니다.
임대인은 전세대출과 전세 조건을 함께 설계해 보증이 되는 계약 구조를 제시해야 거래가 성사됩니다. 시장은 월세·반전세 중심으로 재편되고, 입지와 환금성, 관리 품질에 따라 성과가 갈립니다. 계약서를 쓰는 순간부터 만기까지의 전 과정을 일정표로 관리하면 불확실성을 크게 줄일 수 있습니다.
주택은 개인의 재무 구조와 직결되는 만큼, 각자의 상황에 맞춘 보수적인 가정을 바탕으로 결정하시기 바랍니다.
집을 살까, 전세로 살까? 예산이 같을 때 30년 뒤 자산 비교